對症下藥以新思維解決住房老問題

「增加土地及房屋供應，改善港人住屋困苦」，這議題已討論了很多年，也困擾了港人很多年。無疑，這是一個老問題，可令人遺憾的是，縱然社會各界及特區政府已對本港的住屋問題給予應有的關注，紛紛出謀獻策，但港人住屋情況仍不斷惡化，公屋輪候時間愈來愈長，私樓樓價與港人收入愈來愈脫節，不少青年甚至已打消置業的念頭。筆者認為，在特區政府換屆之際，我們必須總結過去房屋政策的成效，作出檢討，找出問題癥結，對症下藥，以新思維解決老問題。

「辣招」首招成效不顯著

筆者記得，在前特首曾蔭權的任期末期，已出現樓價飆升的問題。依據中原城市指數，在2009年初至2012年年中，短短3年半之內，本港私人樓宇樓價急升了約五成，這是迄今香港樓價升幅最快最高的一段時期。當時，社會上已出現大量關於增加土地及房屋供應的討論，甚至有團體把「居住環境差、置業難」的矛頭指向「地產霸權」。故此，在2010至2012年間，香港有大量關於「地產霸權」的書籍和文章出版發表，當時市民對土地及房屋政策的不滿，可想而知。

我們必須總結過去房屋政策的成效，找出問題癥結，對症下藥，以新思維解決老問題。圖為沙田公屋

鑑於市民對樓價飆升的不滿情緒愈來愈高漲，當時的特區政府曾於2010年11月推出額外印花稅，對住宅樓宇的短期轉讓徵收額外稅率，以壓抑樓市炒風。可惜，從樓價指數可見，這一屆特區政府所推出的「辣招」並未見顯著成效，由額外印花稅實施至其任期結束為止，不夠2年時間，樓價仍上漲約兩成。

填海及發展岩洞未有實質工程

除壓抑炒風外，當時的特區政府還在2011年底開展了「優化土地供應策略—在維港以外填海及發展岩洞」第一階段公眾諮詢，並就土地供應策略提出了6大方向性建議，包括：更改土地用途、加快市區重建、收地、在維港以外填海、開發前石礦場、發展岩洞等。特區政府較為傾向於在維港以外填海和發展岩洞作為增加土地供應的短期優先辦法。不過，由於諮詢期間已值曾蔭權任期的尾段，故這次優化土地供應策略諮詢並未帶來任何實質性的政策改變。事實上，直至今天，在維港以外填海和發展岩洞，仍然處於「只聽樓梯響，不見人下來」的狀態，相關的實質工程仍未開展。

筆者認為，曾蔭權在任時期，特區政府的房屋政策最為人垢病的地方在於，遲遲不願恢復賣地，並重新興建居屋。我們都不會忘記，由於亞洲金融風暴的衝擊，本港樓價曾於1997年至2003年間大幅下挫，累計跌幅達六成。董建華任特首時為穩定樓價，避免負資產個案進一步惡化，曾於2002年11月推出「孫九招」，其中主要的措施包括取消拍賣土地，並終止居屋計劃。

當年香港樓市頗為蕭條，在非常時期下，特區政府採取非常措施以穩定樓市是無可厚非的。不過，一旦樓市轉勢，急遽上漲，特區政府還有停止賣地，終止居屋計劃的理由嗎？答案當然是否定的。然而，在強大的民意壓力下，特區政府一直拖延至2010—2011年度才恢復主動賣地；於2011年才宣布復建居屋。當時，香港樓價已從2003年的低位回升約五成了。

房屋供應滯後效應不可忽視

更要注意的是，房屋興建並非一時半刻的事，由規劃土地用途，到賣地，到興建，再到發售，往往需要5年以上的時間，故房屋供應是存在滯後效應的。前任行政長官梁振英早前曾發表網誌，提醒大家注意滯後效應，表示這一屆特區政府所增加的土地供應，大概要在未來幾年才能轉換成房屋供應推出市場，提醒市民注意未來幾年房屋供應的變化。事實上，正如梁振英所說，房屋供應存在滯後效應，所以梁振英任內特區政府所面對的房屋供應嚴重短缺問題，上一屆特區政府是不得不負重要責任的。

正如上文指出，2009年至2012年期間，是香港特別行政區成立後樓價升勢最凌厲的一段時間。如何遏止樓價升勢，縮短市民輪候公屋的時間，可謂擺在梁振英眼前的重要任務。所以，在梁振英正式上任前，便經常強調土地及房屋議題的處理，是特區政府重中之重的工作。客觀地看，梁振英任內特區政府增加土地供應及壓抑樓價的決心和力度確實較曾蔭權在任時更加大。

在梁振英上任第一年，便於2012年10月推出買家印花稅（BSD），向所有購買本港住宅物業的非香港永久性居民（包括本地及海外公司）徵收樓價15%的稅項；並於2013年2月推出雙倍印花稅（DSD），向所有已擁有本港住宅物業的人徵收雙倍印花稅。在2016年11月，特區政府再次修訂《印花稅條例》，所有已擁有本港住宅物業的人，在購買更多物業時，需劃一繳付15%的「從價印花稅」，以取代原來的雙倍印花稅。

除以稅務政策壓抑樓市炒風外，以梁振英為行政長官的政府亦非常重視本港金融體系的穩定性，對銀行的物業按揭貸款按揭成數作出更嚴謹的規定，並要求銀行對借貸人採取更嚴謹的壓力測試，以確保借貸人的素質及還款能力。現時，本地銀行的物業按揭貸款按揭成數一般不能高於60%，「供款與入息比率」上限則一般不能高於60%。這些嚴謹措施，是為了避免過度借貸的情況出現，對壓抑熱錢流向金融市場，避免本地銀行承受太大風險，起到重要作用。

短期長期雙管齊下壓炒風

上述的「辣招」及收緊按揭措施，旨在壓抑樓市炒風及防範金融風險，是屬於短期性的需求方面的功夫。說實話，在如此高額的稅項下，一些短期炒賣和同時持有多個單位收租，已幾乎無利可圖。試想一下，本港樓價正處於歷史高位，租金回報率只有2%-3%，在已擁有自住物業的情況下，如計劃另外再買單位收租，便要額外繳付15%稅項，約相當於6年左右的租金，與市場上其他投資產品的回報比較起來，吸引力弱了很多。

至於長遠的供應方面，梁振英上任後不久，便已組成長遠房屋策略督導委員會以制定長遠房屋策略，並於2014年12月公布新的《長遠房屋策略》，提出2015/16至2024/25年的10年間，總供應約48萬個房屋單位的目標，當中更以增建公營房屋為主要目標，公私營房屋供應比例為6:4。

當前樓價較2012年年中高逾三成，樓價佔居民收入的比例亦不斷上升。圖為地產中介門前的售樓廣告

實事求是地看，以梁振英為行政長官的這一屆特區政府，在增加土地及房屋供應上的努力是有成效的。依據統計數字，在2017及2018年，預期新落成的公屋、居屋及私樓數目，將會較新增家庭數目還要多，而未來3至4年的私人住宅潛在供應量達9.4萬個單位，也創了歷史新高。這些成績，是不容抹煞的。

當然，縱使香港的土地及房屋供應不斷增加也好，市民最關注的始終是樓價狀況及公屋輪候數字。目前，一般低收入家庭的公屋平均輪候時間為4.6年，長者一人申請者的平均輪候時間則為2.6年，均較幾年前更加長；樓價方面，現時樓價較2012年年中高逾三成，樓價佔居民收入的比例亦不斷上升，近年已成全球樓價最難負擔的地方。無疑，這兩項指標都是不理想的。

樓價飆憂慮增 爭相買樓申公屋

有人會說，特區政府已積極增加土地及房屋供應，並推出大量稅務措施和按揭限制以壓抑樓價，為何港人的住屋問題仍不斷惡化呢？筆者認為有幾大主因：第一是如梁振英所言，房屋政策是存在滯後效應的，所謂遠水不能救近火，香港目前的公營房屋及私樓供應短缺主要源於曾蔭權時期的土地供應不足，縱使現在奮起直追，也需要幾年時間才見到成效。何況本港地少人多，經濟活動發達，長遠也會面對土地供應不足的問題。

第二是香港的借貸利率持續低企，只要能應付首期，不少人也能夠應付按揭還款。加上熱錢充斥市場，不少發展商為求刺激銷量，甚至會提供「二按」協助一些本來不夠首付的人買樓，刺激了樓市需求。

第三是由於樓價持續上升，加劇了市民對住屋問題的憂慮，擔心愈遲申請公屋輪候需時愈久，愈遲買私樓愈貴，故市民爭相申請公屋和購置私樓，使供應不足的問題更加惡化。

「三年上樓」承諾應恢復

第四是特區政府也有必要提高行政效率。洪水橋新市鎮、新界東北發展、東大嶼都會等大型發展計劃已提出多時，現時仍沒有實質進展，大大落後於社會的發展需要。早前有報道指出，深圳方面對香港於2021年才能夠為落馬洲的科技園提供首幅土地感到不滿，認為太過緩慢。誠然，特區政府必須想辦法提高工程進度和行政效率，加快發展速度，否則只會引起愈來愈多的民生和經濟問題。

冰封三尺非一日之寒，香港的住屋問題是累積性的，亦很容易受到外圍環境所影響，故不得不需要一些時間才能解決。但筆者認為，以梁振英為行政長官的上界特區政府，房屋政策方向是正確的，只要堅持增加土地及房屋供應，壓抑短期炒賣，香港的住屋問題早晚會改善。筆者更期望特區政府推行一些短期性的紓緩措施，為正輪候公屋的市民提供租金津貼，興建一些過渡性住所，鼓勵社企以低於市值租金出租單位等。更重要的，是重新恢復「三年上樓」承諾，讓公屋興建量與承諾掛勾，讓基層市民也能夠安居樂業！

作者係香港特別行政區立法會議員

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