解決兩地樓市泡沫的政策建議

因樓市和資產價格泡沫破裂而導致的經濟危機，美國和日本均受到慘痛教訓，香港不得不防。圖為香港東區住宅樓

近年來，內地主要城市及香港的樓價瘋狂上升，讓海內外側目，同時也大大增加了社會對樓市出現泡沫，和一旦泡沫破裂會引發經濟危機的擔憂。因樓市和資產價格破裂而導致的經濟危機有慘痛的教訓，近者，由美國引爆的2008年全球金融風暴，其影響一直延續至今；遠者，有日本1986-1991年的資產泡沫，1992年破裂後使得日本經歷了超過30年的經濟低迷，至今還未擺脫其影響。對此前車之鑒，我們不可不防。本文主要從政策層面提出相關建議。

從圖1和2可以發現，北京和香港的住宅均價在過去的11年裏飆升了近5倍。這個上升幅度接近和超出了美國1998-2008年以及日本1980-1990年樓市泡沫的水平（圖3）。圖4顯示北京房價收入比已超過了15倍。換言之，北京的雙職工家庭需要積累15年的工資收入才能購買一套90平米的住宅。雖然兩地政府紛紛推出了各種各樣的打壓樓價措施，樓價還是似脫韁野馬，越升越高，導致社會對樓市泡沫的憂慮日益加深。

房地產市場之所以容易出現泡沫，主要在於房屋同時具有使用和投資價值，樓價除了受實際住房需求影響之外，還受預期投資回報影響。另外，住房建設需時，房地產的供應往往會滯後，從而出現因短期失衡而帶來的價格上揚，這樣的價格上揚又吸引投資需求而導致供求失衡加劇，帶來價格進一步上揚。當某地資金充裕，而供應因各種原因不能及時修正的話，房地產市場會因逐漸受炒家主導而出現不斷攀高的現象。如果這時投資者風險意識差，房地產價格的雪球就會越滾越大，最終導致泡沫。

房地產市場不僅直接對經濟民生有重大影響，房地產價格非理性上升帶來的不正常投資回報還會扭曲資金投資走向，將資金擠出實體經濟，從而影響經濟的長遠健康發展。目前，我們一方面擔憂樓市泡沫風險不斷上升，增加未來金融危機的風險；另一方面又擔心打壓過重會帶來泡沫破裂所引發的即時經濟危機，政府政策往往陷於兩難的境地。加上內地地方政府對房地產財政的依賴，無法下決心出重手給樓價降溫，導致中央調控樓價的政策難以在地方得到充分落實。在香港，因為樓市和金融市場的高度開放，而土地供應非常欠缺彈性，導致特區政府在不大力干預樓市的前提下，很難將樓市控制住。

確定樓價基線　規定年最高升幅

有鑒於此，筆者大膽提出以下調控樓價政策建議，力求短期內能即時抑制其非理性上揚，長期則讓其達至穩定增長。首先，確定以當前某一天的樓價（可按各地區，甚至各社區，最新一段時期成交價的一個均值為依據）作為基線樓價，在此基礎上制定一個每年樓價的最高升幅，即為通脹加某一個小百分點，此最高升幅可稱為合理回報，類似於國外和本港監管自然壟斷（naturalmonopoly）企業所規定的合理回報，當樓市成交出現高於最高升幅的情況時，超出部分百分之百徵稅。在此政策之下，樓市當不會出現漲幅高於正常回報的情況，令想獲取暴利的炒家對樓市失去興趣而退市。

第二，為了防止樓價急速下滑而帶來的經濟危機風險，政府同時也要給樓價設定按基線價格為準的最低價。當市場的價格跌破此最低價時，賣家可將樓宇賣給政府以獲取不限期和有固定回報的樓市債券，此固定回報和以上擬定的合理回報相同。舉例來講，如果一個單位的最低價為一百萬元，當市場價出現低於一百萬元的情況，賣家可將此單位賣給政府以獲取一百萬的樓市債券，該債券的年收益率就定在合理回報水平。

解決非理性上漲助穩定樓市

在上述政策下，如賣家急需獲取現金，可將債券在市場出售套現。這樣以來，任何現有的樓宇持有者都不會蒙受因大量炒家退市而可能引致的樓價大幅下滑的影響。對政府來講，可將抵押樓宇出租以抵消支付債券利息成本，也可在樓市出現供應短缺的情況下出售來平衡供需。長期來看，因為炒家離市，樓市將以用家主導，樓價升幅也易穩定在接近合理回報的水平。因此，我們認為此政策短期將能有效解決當前內地、香港樓市所面對的非理性上漲，長期則能起到穩定樓市的作用。

鄧永恆係新加坡國立大學教務長講席教授

魏向東係嶺南大學社會科學學院院長