香港房屋政策與長遠發展計劃
住屋問題在過去十數年裡一直都困擾著香港人。無論是政府政策、堅尼係數、市民生活素質抑或是社會怨氣都與之息息相關，甚至在網絡中也佔了重要地位。筆者除了重點探討房屋和樓價問題的源頭外，亦會討論過往的房屋政策和香港特別行政區行政長官林鄭月娥在施政報告中所提出的政策能否解決長遠的住屋問題，並以住屋問題為社會帶來的負面影響作結。
住屋問題在過去十數年裡一直都困擾著香港人。圖為香港房委會總部
香港房屋問題的主要源頭
首先，自2008年美國的金融海嘯以來，各國實施量化寬鬆政策以刺激經濟。大量熱錢的湧現導致全球熱錢泛濫、各類資產價格上升。
其二，香港因一直奉行聯繫匯率制度，所以利率在過去十年一直維持在極低水平，很多人因投資成本減少、抗通脹等原因而購入物業。
其三，香港與內地關係密切。當人民幣升值時，香港樓價對內地潛在買家有了莫大的吸引力；當人民幣貶值時，內地買家又會以購入「港樓」作為避風港。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處數據資料顯示，去年內地買家（按買家姓名作分類）在一手住宅個人買家登記中比率大概為大約13.8%，數字較2015年的9.7%增加4.1%，創下自2012年推出買家印花稅後的新高。在二手住宅市場方面，內地買家的比率由2015年約4.5%升至去年約6.2%，同樣創下4年新高，可見「辣招」並不足夠阻礙境外投資者來港買樓。
其四，香港的房屋供應量不足。據差餉物業估價署資料顯示，房屋實際落成量比預期竣工的低。2004年私樓落成量有2.6萬伙，但由2012年到2015年間，平均只有1.13萬伙落成；2016年也只有1.46萬伙。綜合上述因素，不難看出樓價為何被推至高位。
特區政府調控樓市政策
為了調整樓價，政府2010年推出「辣招」。2012年推出向購買第二套或以上物業的非本地人士或公司名義買家徵收15%印花稅；2013年向非首置買家徵收雙倍印花稅；2016年所有住宅物業一率徵收15%印花稅等。雖然力度不足以壓抑樓宇需求，但對於減少樓市炒賣而言受用無比，金管局限制銀行按揭成數，大增上車難度，導致二手樓成交大幅縮減。
可惜樓價卻未見下調，反在市場適應過後呈持續上升趨勢。為何新加坡推出與香港類似的「辣招」卻能令樓價下跌？其中一個原因是新加坡除了「辣招」外，還大量增加房屋供應量。單是2014年，新組屋單位達到了2.8萬伙，創了歷史新高。
部分「高齡公屋邨」重建潛力高
香港土地確實有限，政府為此委託房協，聘請顧問研究開發郊野公園，卻遭社會激烈反彈。有研究顯示，已發展的新界區域當中有超過1萬公頃均是欠缺完善規劃的鄉村和棕地等。這些地方除了沒有妥善的道路外，其他基本基建如排污系統同樣缺乏。筆者認為，開發郊野公園和填海都有違可持續發展的理念。未到最後關頭，政府都應為下一代好好保護地球珍貴的資源。所以，政府必須明白到底是土地供應短缺，還是土地未能有效地使用。
最近落實重建的華富邨現時單位約9,100個，預計可於2025年重建後提供2.11萬個單位。圖為香港華富邨
公屋邨也有類似情況，房委會在2014年6月發表的報告中列出22個有重大重建潛力的「高齡公屋邨」。它們現在的地積比只有約3、4倍。若能重建，新地積比可提高至6或6.5倍。以最近落實重建的華富邨為例，現時單位約9,100個，預計可於2025年重建後提供2.11萬個單位。重建公屋絕對是增加公屋供應量的一條出路，釋放地積比能提供數以萬計的公屋單位，不過房委會對於其他的重建計劃卻是有所保留。
此外，房委會所列的22個公共屋邨均屬「高齡」，與其維修，不如徹底重建。遷置目前的居民當然不是一時三刻可以做到的事，但若是目前不積極計劃，哪怕十年後也未能解決「土地問題」。
最近施政報告提出以「綠置居」來騰出同等數量的公屋單位，此舉並無不可，然供應量只有4000個，哪怕加上去年新建的1.43萬個公屋單位數目，也只能算得上短期措施。既不能縮短公屋輪候時間，也未能回應市民對公屋的需要。長遠而言，重建舊公屋所帶來的效益不單能提升土地的使用效率，更能讓過萬戶家庭有一個「安樂窩」，從而舒緩民怨、改善他們的生活環境、提升整區的環境質素，才能更好地配合將來的智能城市發展。
若能安頓好這些家庭，便能減少了對租用私樓的需求，租金就會下調。除了其他租户受惠外，租金回報率下跌，樓價上升動力自然減少，到時候就不需要以首置盤幫助中產人士置業了。如同新加坡從供應入手，大量提升組屋數量，所以他們的「辣招」能有效令樓價下跌而香港的樓價仍是高踞不下。
目前輪候公屋的平均時間為5年。隨著需求日益增加，輪候時間只會越來越長。圖為在房委會排隊領申請表的香港市民
置業時機要看清
為讓市民擁有自己的物業，特區政府在過去曾推出多種居屋計劃，包括近幾年的「綠置居」及提議與私人地產發展商合作為中產人士提供的首置盤等。筆者支持把「綠置居」和居屋恆常化，因為可以讓部份市民有一安身之所。不過對於中產人士的資助卻要慎重而行，現在部份樓市因熱錢湧入而樓價推高，特區政府推出首置居的措施傳遞了兩個訊息：第一，樓價不會下跌只會繼續上升，所以「夾心階層」是應該受資助的；第二，特區政府鼓勵「夾心階層」在這時候入市。
但所有價格都是有周期的，此時是否為入市的適當時機？就算樓市不下跌，部份的「夾心階層」其實也有能力置業。當中有些是賣掉自住物業改為租樓，期待樓市下跌再入市。只是樓價如脫繮野馬般嚴重失控，使得他們重新上車的希望幻滅。若樓市下跌，他們根本不需要政府資助。
究竟特區政府應幫助正住在環境惡劣的劏房甚或工廈劏房而輪候公屋的市民，還是資助有能力租住私樓卻因樓價高企而未能上樓的中產戶？圖為住在劏房的家庭
應幫助市民安居而非置業
筆者相信社會大部份人的共識是將政府的資助用於最有需要的人士身上，在有限的政府資源下，究竟特區政府應幫助正住在環境惡劣的劏房甚或工廈劏房而輪候公屋的市民，還是資助有能力租住私樓卻因樓價高企而未能上樓的中產戶？目前輪候公屋的平均時間為5年。隨著需求日益增加，輪候時間只會越來越長。政府應把心思放在如何令樓價下跌的政策上，而不是鼓勵「夾心階層」置業，推高樓房需求。
若要資助房涵蓋更多人，政府大可適度提高申請居屋的收入上限。再積極增加基建，把道路延伸到鄉村和棕地，改善網絡設施及排污系統，便可避免社會對政府與私人地產發展商合作產生不必要的猜測。假若真要為之，可建議地產商補地價將農地釋放作住宅用途更為實際。
筆者支持施政報告中提議加設資助房屋轉售限制，不論是綠置居、居屋或首置居，原意是滿足市民的住房需要，而不是資助投資。建議特區政府仿傚新加坡限制轉售組屋的計劃，便可避免居屋變成私樓。
特區政府要認清香港的土地問題
香港在過去十數年培育了「炒樓文化」，導致富者越富、貧者越貧，也扭曲了社會的價值觀。據政府統計處數據顯示，香港的家庭月入中位數為2.49萬港元，在4萬港元以下的家庭更有70%。在工資增幅速度嚴重落後於樓價增長，面對著如何努力亦追不上的樓價，不難發現香港市民對未來感到絕望。
目前，香港的供樓負擔為18.1倍，大幅拋離第二位澳洲悉尼的12.2倍和第三位加拿大溫哥華的11.8倍。以香港家庭收入中位數計，這數字代表若一個家庭把所有收入存起來，便可於18.1年後勉強購入一個中等樓價的單位。
由於樓價高企和按揭成數限制，土地發展商將價就貨，紛紛推出蚊型盤，使得市民的生活質素隨之倒退。高樓價同時增加在港營商成本、也窒礙專才來港發展。特區政府要認清真正的問題並不完全是土地供應的問題，而是土地欠缺妥善運用，應著力釋放土地地積比和農地，積極重建公屋。不過特區政府也不必過於擔心中產市民的「上車」問題，當供應量增加時，或各國縮表時，樓價自然下跌，市民置業與否可讓他們到時自行決定。
作者係浸會大學經濟系副教授