淺析香港房屋問題與政策

　　自2003年起的7至8年間，香港特區政府開拓土地儲備上遇到重重困難，導致土地供應短缺。而全球資金泛濫和外資湧港等因素的累加，使得香港變成了世界人均居住面積最小、住屋最昂貴的市場。所以房屋問題一直以來都深深困擾港人，一個合適的居所更是許多港人朝思暮想的心願，而特區政府已就相關問題積極推出改善政策。

房屋問題一直以來都令港人感到困擾。圖為香港元州邨五期

增加土地供應政策宜儘快執行

　　針對整體土地及房屋供應的問題，筆者認為增加土地供應是長遠發展的不變方向。特區政府可選擇在維港以外填海、改變土地用途作住宅發展、增加土地發展密度、開拓岩洞空間、加快市區更新、發展大嶼山，或落實發展郊野公園邊陲土地，興建住宅等政策，均能解決土地供應短缺的問題。

　　然而社會上的反對聲音普遍認為以市民需要為由而隨意破壞香港環境會創下不好的先例。其認為郊野公園是城市中的綠色地帶，是都市人放鬆身心的地方，而郊野公園的生態環境極需保育，一旦受到破壞將無法修復，所以邊陲土地不應作發展之用。當中更有人質疑為何發展計劃只針對郊野公園的土地，而非取用棕地或其他土地。

　　筆者認為，邊陲地帶的土地生態價值相對較低，部分邊陲土地本身已具備基本交通配套，倘若能發展起來，動工的時間亦會較短。除此之外，儘快增加房屋供應，紓解香港「樓荒」的問題是當務之急。在土地匱乏的情況下，所有可能性都應該考慮。而棕地發展牽涉多項歷史及法律問題，不易解決。假若所有發展都必須先考慮棕地，那未來10年恐怕難有新土地可作供應了。

　　有鑑於香港房屋問題非常複雜，不同的持份者只從某一角度提出意見，使得各方意見雖有道理，卻令人無所適從。其實大家在表達意見之前，應理性考慮當下社會的迫切需要。假設香港是一個大家庭，香港市民作為家庭一分子居住其中。現在家庭成員增加了，便需要建一個新房間，但大家既不想減少花園用地，又不同意增加建設密度。最後不管提出什麼道理或建議，仍然是解決不了問題。

　　值得留意的是，香港目前人均居住面積只有約140至150平方呎，遠低於新加坡及其他先進城市。而香港現有的郊野公園土地面積約443平方公里，佔全港可用土地面積約40%。除此之外，2007至2017年平均每年私人住宅落成量為10,135間，僅為1997至2007年落成量的41%左右。私人住宅升值方面，2007至2017年升幅約近3倍，反之1997至2007年則無實質上升。

香港目前人均居住面積只有約140至150平方呎，遠低於新加坡及其他先進城市。圖為住在劏房的家庭

規劃建設新發展區刻不容緩

　　香港的長遠規劃及土地供應必須要有清晰的經濟定位，並且明確指出如何提供發展所需的大量土地。特區政府新近一項建議提出，發展東涌作為商業及增加房屋供應用途。雖然整體尚未有具體規劃，但仍可算是一個較為務實的中短期目標。

　　東涌新巿鎮擴展計劃的重點是在現時巿中心的東面填海130公頃，用作興建公營和私人住宅單位，東涌西亦將會增加8,600個住宅單位。整個新巿鎮發展項目將有約5萬個新增單位，至2030年完成擴展計劃後，社區的總人口將達26.84萬人，較現時12.4萬人增逾一倍。另外，擴展計劃亦會提供87.7萬平方米（即944萬平方呎）商業用地供辦公室、零售及酒店發展，以及在填海區開闢遊艇泊位區。

　　位於珠三角地區的珠海、江門、台山等城市發展相對緩慢，但土地資源充裕。隨著港珠澳大橋及其他基建陸續完成，預計香港的西面會高速發展起來，而東涌作為香港最接近珠三角西部的地區，未來一定會優先受惠這些城市的新發展。所以增加土地供應、人口、商業及旅遊用地等，都是迎接發展新一頁的必要政策，且刻不容緩。

　　從上可見，特區政府明白增加供應是解決土地問題的辦法，但土地及房屋供應需要長期的不斷開發與努力。而且在供應到位前如何解決民生的困難，同樣是特區政府需要關注的問題。香港的規劃及發展一環扣一環，以往已在不必要的爭論上浪費了大量時間。這些爭拗涉及全盤計劃，對整體經濟造成重大的負面影響。期望各界人士能同心協力，為社會大眾設想，達成有效益及有效率的運作。

筆者認為特區政府能逐步改善香港長遠以來的房屋問題，為社會大眾帶來幸福的居所。圖為香港市民正在排隊申請居屋

特區政府有決心解決土地供應問題

　　香港的房屋市場基本上可分為公營房屋及私營房屋。前者主要由特區政府興建，以資助的形式出租或出售於有需要的人士。由於供不應求的緣故，輪候公營房屋的群體往往需要等待一段時間，或者通過一輪類似於抽籤的甄選決定是否能獲分配；後者則是一個簡單的商品市場，開發商建設房屋出售賺取利潤。

　　公屋是特區政府為基層及低收入家庭確立的安全網。筆者認為特區政府應致力縮短公屋的輪候時間，加大力度幫助比較有能力的公屋住戶循置業階梯上移，騰出單位給其他有需要的市民。而「綠置居」計劃不論從房屋政策、房委會資源運用和分配，以至市民置業期望方面，都是有利無害的。特區政府應以更多的「綠置居」取代出租公屋，畢竟目前港人不僅希望「有瓦遮頭」，更是想擁有高質量的長期居所，所以「綠置居」對部分較低收入的群體而言是一個很好的政策。

按照目前樓價水平，想要購入一個約500平方呎的住宅單位確實不易，月入5、6萬港元的家庭須節衣縮食10年以上才足以應付首期，如果特區政府推出政策提供援助，自然大受市民支持。而新近的「港人首次置業先導計劃」的具體細節如何實施，則需要小心處理，或可由公眾諮詢後再決定，令公眾有更多參與空間。筆者認為，如何令市民相信政府必定會繼續維持足夠的房屋供應是重中之重。假若缺乏了供應充足的信心，便難以讓市民「上車」。

　　所以在房屋長遠供應充足的前提之下，合適的政策可以加速市民首置。大致上可分兩個方向考慮，一是資助形式，例如長期免息貸款作為首期、低地價樓盤（介乎於居屋與私樓之間的限價房）、首置免厘印或其他稅務優惠等；二是限制形式，可於賣地條款規定只能售予首置人士、或者向非首置人士徵收重稅等，目的是於指定上車盤阻截非首置的購買力，從而達到扶助首置的目標。而首置單位的出售價格及對象可由特區政府規定，如此便可降低發展商對樓市的主導權。

　　不過資助形式的政策會增加需求，從而推高樓價，而限制形式的政策則沒有增加實質供應，未必能創造一個較易負擔的首置居所市場，所以政策的成功必須要有額外的房屋供應量作為配合，容積率的提高可增加房屋供應，對長遠解決房屋問題有很大幫助。

　　如上所述，可見特區政府有決心長期增加土地供應，同時持開放態度，檢視有可能的土地開發，包括外維港填海、發展棕地、多利用郊野公園邊緣綠地、舊區重建和增加建築密度等，優先處理市民的安居問題。

「白居二」可成公屋私樓中轉站

　　除了「首置上車盤」之外，筆者認為「白居二」計劃恆常化同樣可行。香港的二手「居者有其屋」房屋市場，可以分為居屋第二市場及自由市場兩種。已補地價的居屋在法律上跟一般私人住宅沒有區別，屬於自由市場。未補地價的居屋無論轉名、按揭及轉讓也有一定限制，過去只能售予「綠表」持有人。現在部分符合「白表」資格的申請人士亦可於居屋第二市場購買二手居屋，即為「白居二」。

　　特區政府先後於2013年及2015年推出兩輪「白居二」，配額為5,000個及2,500個，反應十分熱烈，申請超額十多倍。同期二手未補地價居屋亦上升超過50%，升幅比私樓市場高。究竟政策是否推高了二手居屋及私人市場細價樓樓價，甚至帶動了整個樓市上升？

　　筆者對此表示不贊同。依據特區政府2017年統計數字顯示，現時全港私人住宅市場單位約160萬，而有資助單位（即居屋）約40萬。如果「白居二」恆常化，即代表將會有幾十萬個住宅單位可以更容易進入市場，在供求定律之下，是不可能推高樓價的，更何況「白居二」只進行比私人住宅價格較低的水平交易。

　　而目前樓市上升的情況不過是「白居二」市場開始時所出現的短期效應，以及「白居二」並未正式公布恆常化罷了。由於居屋業主尚未習慣一個不用補地價的買賣市場，所以仍然維持之前的情況，很少將單位推出市場放售。而「白居二」的新買家，由於未有恆常化的政策，造成了購買的時間壓力，所以在短期內推高了二手居屋的市場。

　　筆者相信中長期香港的住宅樓市大致可分為三個部分：

　　第一部分是高質素的私人樓宇。由於來自各方面的龐大需求包括高收入群、內地及海外等，除非土地供應可以不斷增加，否則樓價仍然會不斷向上；

　　第二部分是公營房屋。主要由政府建設，提供給低收入且有需要的社群。香港作為一個富裕社會，做好這一部分是特區政府應有的責任；

　　第三部分是新加入的「白居二」市場與及新建居屋。透過較私人樓宇優惠的價格運轉，或可成為公營房屋市場及私營房屋市場的中轉站。

　　從以上各項政策及意見可見，特區政府在增加房屋供應方面提供了一個大方向，兼顧了各階層的需要。筆者期望政策能切實執行，逐步改善香港長遠以來的房屋問題，為社會大眾帶來幸福的居所。

作者係國眾聯集團顧問、香港測量師學會前會長