樓市升勢下民眾對特區政府的信任問題

　　近十年來的香港，以房屋為主的資產價格拾級而上，創造了自回歸以來最長的一波大升勢，尤以近年的升幅最為驚人。樓市熾熱、樓價高企不僅是土地和房屋供應失衡的經濟問題，更在某種程度上影響特區政府的管治和滿意度，埋下不容低估的政治隱患，不可不防。對此，無論是前任或是現任行政長官，均曾公開表示土地房屋問題乃特區政府施政的「重中之重」。

樓價上升雖然會加劇貧富懸殊問題，但在某層面上又可穩定有產者對特區政府的信任。圖為俯瞰維多利亞港

　　樓價表面上由市場供需決定，但特區政府主導土地供應，一般市民自然會將房屋價格持續上升的問題，與對特區政府的滿意度聯繫起來。一直以來，社會多有批評聲音，指責特區政府「偏幫地產商」，實行「高地價」、「高樓價」等。社會上有觀點認為，不斷攀升的物業價格，勢必加大社會貧富差距，而民眾對特區政府的信任，在一個兩極化不斷加劇的社會環境中會更快地被消耗。

　　另一種看法則認為，樓價高企推高了資產所有者的資產價值，令財富增加。而保持物業市場的價格穩定，有助維持這個階級對特區政府的信任。相反，物業價格下跌則會削弱有產階級的信任和支持，產生管治危機。典型的例子如2003年香港樓市大跌時，曾發生大規模民眾上街遊行事件。

　　到底樓價走勢與民眾對特區政府的信任之間有何關係？究竟哪一種說法更有道理？香港中文大學香港亞太研究所在過去6年就香港樓價問題對香港市民進行了8次電話訪問，其數據可以提供一個觀察樓價上升與特區政府信任度關係的窗口。

　　筆者透過合併8次電話訪問的數據，檢視不同居住類型居民對特區政府信任度的變化。信任度從1至3分，1分表示不信任，2分表示一般，3分表示信任。合併後的數據有5,486個有效樣本，特區政府信任度的均值為1.92分，標準差為0.8分。平均而言，在過去近6年間，市民對特區政府的信任度接近中等，即是只屬一般水平。

　　若將受訪市民按報稱的住宅類型分類，可得「租住公屋」「租住私樓」「自置公屋」「自置私樓」以及「其他」共5種。「其他」類別包括居住員工宿舍、或非住宅內的屋宇單位等，此類別只佔整體比率不足1%，故以下分析只集中於前面4組的比較。

　　為了便於觀察比較，筆者使用了政府差餉物業估價署編制的全港各類私人住宅單位售價指數和私人單位租金指數，兩個指數都對應於訪問進行的年度和月份。為了讓比較水平一致，筆者將3個數值的指數都除以100。

　　從表一可見，8次調查中不同類型住戶對特區政府的信任度，以及租金指數和樓價指數在相應時間內出現了變化。4種居住類型民眾對特區政府信任度均值以「公屋租戶」最高（1.99分），「自置公屋」其次（1.93分），「自置私樓」再次之（1.89分），最低為「租住私樓」者（1.86分）。經統計檢驗後，發現私樓租戶和自置私樓住戶對特區政府信任度的均值顯著低於公屋租戶（置信度為95%）。

　　對比觀察租戶的態度，公屋租戶對特區政府信任度的均值是1.99分，高於私樓租戶的1.86分。圖一比較公屋租戶、私樓租戶對特區政府信任度的變化趨勢和租金變化趨勢的關係。租金在近6年內上升了28%，公屋租戶受惠於低廉的租金，其對特區政府的信任度基本穩定，最高分與最低分的差為0.27分；而私樓租戶的特區政府信任度最高分與最低分的差為0.45分，上落幅度明顯大於前者。

　　從2013年9月份至2015年9月，私樓租戶的特區政府信任度呈下降趨勢，而2015年9月至2016年11月租金價格調整階段，私樓租戶的特區政府信任度上升。公屋租戶和私樓租戶的區別，符合一般認知：私樓租戶受到樓市價格變化衝擊最大，不但有「上車」難的問題，更要面對加租幅度大的壓力。相形之下，公屋住戶可以免受租金上漲的壓力，因此也能夠穩定其對特區政府的信任。

　　對比觀察自置單位住戶的態度，自置公屋住戶對特區政府信任度的均值是1.93分，高於自置私樓住戶的均值1.89分。圖二比較自置公屋、自置私樓住戶對特區政府的信任度趨勢與樓價趨勢的關係。自置私樓住戶對特區政府的信任度基本保持穩定，高低分差為0.30分，而自置公屋住戶的特區政府信任度上落較大，高低分差為0.37。從2013年3月至2015年9月，自置私樓和自置公屋的住戶對特區政府信任度整體穩定，並沒有隨樓價的上升有顯著變化。唯在2016年11月至2017年12月間，自置單位住戶的特區政府信任度有上升趨勢。由數據中觀察得到的結果，與普遍認為有產階層會因為物業升值而對特區政府信任保持穩定的看法基本一致。

　　以上比較並沒有考慮被訪者個人的背景、政治取向等因素的影響。因此，筆者利用有限的資料建立模型，試圖在保持個人背景因素一致的情形下，再觀察4種居住類型住戶的特區政府信任度變化。為此，筆者將對特區政府信任度作為因變項，自變項則包括居住類型、年齡、教育程度、社會階層自我認同。

　　由於對特區政府信任度與年齡的關係是曲線關係，模型自變項也加入年齡的平方來擬合。另一方面，因為對特區政府的信任度與對前任和現任行政長官的評價有關，同時對行政長官的評價也反映受訪市民的政治傾向，所以模型中也加入對行政長官表現的評價作為自變項。最後，自變項中還加入了調查的時間，用於反映樓價變化與特區政府信任度的關係。筆者將特區政府信任度視為一個在1分至3分之間變動的連續變項，使用一般線性回歸分析方法（OLS）按照居住類型分組分別進行分析。

　　結果發現，公屋租戶、私樓租戶、自置公屋住戶、自置私樓住戶4個模型的解釋力（R平方）分別為52%，57%，57%，59%，說明模型的配置大致合理。表二列出所有經模型計算所得特區政府信任度的預測值。

　　經處理個人背景後，筆者再比較公屋租戶和私樓租戶的特區政府信任度（圖三）。公屋租戶對特區政府的信任度均值為1.99分，高於私樓租戶的1.85分，而公屋租戶的高低分差為0.20分，小於私樓租戶的0.39分。公屋租戶特區政府信任度仍然基本保持穩定，而私樓租戶的上落較大。2015年9月至2017年12月的趨勢尤為明顯：房屋租金指數變化與私樓租戶對特區政府的信任度呈現相反的關係。

　　圖四則比較經處理個人背景後，自置公屋住戶與自置私樓住戶特區政府信任度的變化。自置公屋住戶的信任度均值（1.93分）仍然高於自置私樓住戶的均值（1.89分）。比較自置單位住戶的高低分差，自置公屋住戶為0.27分，高於自置私樓住戶的0.23分。經處理後，自置公屋和自置私樓的住戶對特區政府的信任度雖然整體上較為穩定，但在2016年11月至2017年12月它們與樓價指數呈現相反的走向。

樓市熾熱、樓價高企不僅是土地和房屋供應失衡的經濟問題，更在某種程度上影響特區政府的管治和滿意度。圖為有意申購居屋者正在了解單位房型

　　雖然因為數據的局限性，無法掌握更多或更準確的個人背景，例如無法明確受訪者的政治傾向、不知道受訪者是否業主本人，受訪者是否有投資其他物業等，但兩組數據經處理前後的比較結果相近，可支持以下兩點結論：

　　其一，公屋租戶在樓價高企的環境下對特區政府的信任度較私樓租戶穩定。此點清楚說明特區政府透過興建公營房屋能有效穩定市民的信任度。樓價高企情形下，私樓租戶的特區政府信任度最低，上落較大。

　　其二，自置單位住戶雖然對特區政府的信任度大致穩定，但自置公屋住戶的特區政府信任度上落大於私樓住戶，而且自置單位住戶在2016年11月後的特區政府信任度下降也值得特別關注。可能的原因包括自置單位住戶在樓價急升的情形下無法如願換樓，或是覺得自置公屋升值不如自置私樓，當然亦可能與自置公屋業主對於補地價政策有意見等有關。

既然公屋租戶對特區政府的信任度較高、較穩定，特區政府應加大力度提供公屋租賃單位。圖為位於銅鑼灣的香港房屋協會

　　總結上述觀察，兩種有關樓價與特區政府信任度關係的看法有一定道理，但也有局限性。樓價上升雖然會加劇貧富懸殊問題，但在某層面上可穩定有產者對特區政府的信任，同時又會擴大或產生社會福利待遇分化加劇的政策效果。這種分化，可能體現在租戶能否享受公屋福利和居屋業主補地價政策的公平性上，出售公營房屋雖能令部分市民得益，但又會滋生不公或不均的問題，引來另一層面的不滿，特區政府實在不可不察。

　　進一步說，既然公屋租戶對特區政府的信任度較高、較穩定，特區政府實應加大力度提供公屋租賃單位。另一方面，特區政府信任問題其實也是一個社會公平性的問題，特區政府既然致力團結社會，重拾市民對特區政府的信任，在土地房屋政策上便應力求公平，不應讓民眾有厚此薄彼之感。

鄭宏泰係香港中文大學香港亞太研究所助理所長

郭樺係香港中文大學香港亞太研究所副研究員

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