新聞分析：香港活化工廈 數千幢工廈將重煥新生
香港特區行政長官林鄭月娥10日在施政報告中指出，特區政府將重啟“工廈活化計劃”，並首次允許改裝整棟舊工業大廈作為過渡性房屋使用，以在短期內緩解香港房屋短缺局勢。為此，香港各界人士展開熱烈討論。
香港觀塘工商業聯合會榮譽會長甄元昌介紹，大量香港廠商上世紀60年代在香港觀塘區建廠，到上世紀七八十年代，觀塘成為香港風頭正勁的工業區。那時觀塘工廠林立，呈現“隔步見廠”的盛況，電子廠、塑料制品廠、紡紗廠等在短短幾年間拔地而起，如雨後春筍般興起的還有幢幢工業大廈。
隨著內地改革開放政策的實施，以及香港經濟轉型，上世紀90年代大部分廠商北上，將工廠搬遷至深圳、東莞等地，而處理事務的辦公室則留在觀塘，原有的工廈也因而閒置，甚至廢棄。據特區政府發展局規劃署統計數據，香港目前有1400多幢私人工廈。
記者在觀塘區看到，在順業街和偉業街交叉路口，在前九龍灣工廠大廈舊址上改建的海濱匯大廈即將竣工。改建後的大廈設有地下車庫、寫字樓以及綠化空間，並將迎來餐廳、商鋪、教育機構以及摩根大通等國際性金融機構入駐。
隨著特區政府重啟工廈活化計劃，千幢如前九龍灣工廠大廈一樣的舊工廈也將改建，重煥新生。
特區政府近年來積極推進“再工業化”，發展以高新技術和智能生産為基礎、無需佔地過多的高增值制造業。全港各區工商聯創會會長楊孫西表示，在“再工業化”基礎上，政府可以將工業大廈活化為商業大廈，為香港“再工業化”、創意産業以及中小企業提供發展空間。
香港中華廠商聯合會樂見政府重啟工廈活化計劃，並對新計劃引入了改裝工廈作過渡性房屋用途表示支持。廠商會認為香港土地短缺的問題迫在眉睫，特區政府有必要“不拘一格”地拓展土地來源。
廠商會表示，舊工業大廈是香港寶貴的社會資源，也承擔著特殊的經濟功能。新一輪的工廈活化政策有助于釋放和善用土地資源，同時促使業主繼續投資工業樓宇。
港臺青年創意聯會會長洪錦鉉認為，改作商業用途的工廈有利于配套發展特區政府建設核心商業區的計劃。洪錦鉉説，工廈活化計劃下，政府為工廈持有人提供活化補貼，因而可以規定工廈持有人需給予工廈租戶租金優惠等規定，從而更好吸引創科企業、科研機構，以扶持青年發展以及商業社會發展。
香港大型城市建設工程“啟動九龍東”專員區潔英表示，特區政府活化工廈，有利于引入産量高、佔地少、增值多的高新技術産業進駐包括觀塘區在內的九龍東，完善香港智慧城市框架，從而提升香港競爭力，使經濟發展更加多元化。
來源：新華社
資料連結：香港私人工廈存有1,448幢約2,800萬平方米
因時制宜 善用工業用地
眾所周知，製造業和輕工業在七、八十年代在香港盛極一時，伴隨了香港的經濟起飛和一整代香港人的成長。隨著經濟結構轉型，今天我們的經濟活動重心已由傳統製造業轉為服務業；然而，不少舊工廠區內的工業大廈，仍然為與工業有關的不同經濟活動提供空間。在過去十多年，我們一直有檢視這些珍貴的土地資源，因時制宜配合舊工廠區的轉型，把不少（特別是位於市區）的「工業」用地改作「商貿」以至住宅等用途。而時至今日，在香港各類提供作經濟活動的樓宇當中，這些舊工廠區內的私人工廈總樓面面積仍佔最多。
香港私人工廈
自2000年開始，規劃署已先後四次就這些舊工廠區進行《全港工業用地分區研究》，上周我們便剛公布了2014年的最新研究結果。研究涵蓋位於「工業」、「其他指定用途」註明「商貿」（下稱「商貿」）、「住宅（甲類）」、「住宅（戊類）」和「綜合發展區」五類地帶上佔地約510公頃的75個工業區，涉及1,448幢的私人工廈及約2,800萬平方米的總樓面面積。研究目的是希望了解這些舊工廠區工廈的最新使用情況，協助我們考慮工業用地的未來規劃，以善用土地資源。
根據2014年的研究發現，現時舊工廠區工廈整體空置率為5.3%，其中在「工業」及「商貿」地帶上的工廈空置率有明顯下降的趨勢，分別由2009年的6.5%和8.4%，下跌至2014年的3.5%和6%。這正好反映香港有許多行業對工業樓面仍然有相當的需求。根據研究顯示，現時工廈約有一半的樓面面積用作製造／工場及貨倉／貯存等用途；其餘的則用作辦公室用途及「其他用途」。顯然地，我們仍需要在工業區內提供足夠的樓面面積，為與市民日常生活息息相關的工業活動提供空間，例如食品／飲品製造及加工、印刷業及物流業等。
另外，近年本港愈來愈多經濟活動以至一些新興行業亦選擇使用工廈的空間，例如陳列室、數據中心、研究發展／檢測中心、文化創意藝術工作室，甚至是水耕或水產養殖等。根據研究顯示，這些「其他用途」現時共使用約5.1%的工廈樓面面積，並且有上升趨勢。除了可能因為租金相對低廉、交通便利，亦可能因為工廈單位一般較大，樓底較高，為一些初創企業或新興活動提供更靈活的發展空間。因此，研究建議在合符消防和樓宇安全的大前提下探討進一步放寬非工業用途的限制，以更善用現存的工廈。
事實上，現時工廈內不同類型的經濟活動相當活躍，涉及逾40萬人就業，是香港多元經濟和就業不可或缺的一環。此外，現時仍屬「工業」地帶的工業區，主要位於新市鎮，我們有需要考慮不同工業區的地理位置，以平衡人口和就業的分布，配合長遠社會及經濟的發展需要。與此同時，我們亦預測巿場對工廈的整體需求會持續上升，特別是由物流業帶動的倉貯需求，更可能出現供不應求的情況。有見及此，我們建議適當地調整工業用地規劃策略，繼續大致維持現時的「工業」及「商貿」地帶，並按不同地區的需求和實際情況，包括使用現況、發展潛力、轉型趨勢、重建機會等因素，制定最合適的規劃目標和策略。請讓我用以下三個地區作為例子說明：
（１）沙田小瀝源及火炭工業區
因應最新研究顯示社會對工廈的需求，以及當區的最新發展包括工廈的使用情況，調整上一輪研究就小瀝源工業區改作「住宅（戊類）」地帶，以及部分火炭工業用地改作「商貿」地帶的建議，繼續保留這兩區的用地作為「工業」地帶。
（２）荃灣柴灣角及南區鴨脷洲西工業區
考慮到這兩區已開始陸續轉型，建議把它們進一步改劃作「商貿」地帶，以進一步促進它們的轉型及提供更多不同的就業機會。
（３）粉嶺安樂村工業區
為了優化現時土地使用情況和鼓勵私人重建，建議在區內物色合適的政府土地作商業／辦公室及／或物流／倉貯發展；如經技術評估後證實可行，建議放寬現時在相關分區計劃大綱圖的發展限制。
至於自2010年4月起實施的活化工廈措施，截至今年7月底地政總署共接獲161宗在此措施下重建或整幢改裝工廈的申請，其中112宗已獲批准。獲批出的整幢改裝申請大部份位於觀塘及葵涌，新用途主要包括辦公室、食肆、零售和服務行業，以及酒店；而批出的重建申請多位於觀塘、油塘、長沙灣、葵涌及黃竹坑，重建後作住宅、商業或酒店之用。從上述檢討可見，工廈整體空置率已見下降，工廠區亦已陸續穩步轉型。活化工廈措施已經達到善用工業用地樓面、促進市區舊工廠區轉型的目標。政府是時候讓工廈的改裝和重建回歸市場主導，不再為活化措施延期，即2016年3月31日後不再接受有關的特別豁免書及契約修訂的申請。
工業用地能為香港多元經濟的持續發展提供空間。除了檢視現有舊工廠區內的工業用地之外，我們亦會透過規劃署正進行的《香港2030+︰跨越2030年的規劃遠景與策略》研究，全面檢討全港各類經濟用地包括工業用地的供求，並密切留意未來香港的整體經濟用地需要，制訂合適的空間發展策略。只要能夠配合適時應對的規劃策略，我們珍貴的工廈空間便能得以善用，煥發新的生命力。
（文章為陳茂波任發展局局長時隨筆）
編輯：莫潔瑩